RAPPORT D'ÉVALUATION

Propriété sise au
191, rue Des Cimes
CANTON DE SHEFFORD

Valeur marchande

Nous, soussignés, LES ÉVALUATIONS GUY BARBARIE, certifions que, au meilleur de notre connaissance, les informations contenues dans le présent rapport, et les opinions en découlant, sont exactes, compte tenu des réserves qui y sont énoncées.

Nous basant sur les faits contenus dans le présent rapport, nous estimons la valeur marchande de la propriété à évaluer, en date du 1 décembre 2006, à UN MILLION CENT QUINZE MILLE (1 115 000,00 $) dollars. De plus, soulignons que les conditions limitatives énumérées aux pages 20 et 21 font partie intégrante du présent rapport.

Espérant le tout à votre entière satisfaction, veuillez agréer, cher Monsieur, l'expression de nos sentiments les meilleurs.
M. GUY BARBARIE, é.a.

SUJET

VUE EXTÉRIEURE

VUE INTÉRIEURE

VUE À PARTIR DE L’EMPLACEMENT SUJET

TABLE DES MATIÈRES

Sommaire des faits saillants	.......................................................................................	1
Définition du problème	.......................................................................................	2
Description sur l'emplacement	.......................................................................................	3
Description du secteur	.......................................................................................	4
Description physique du bâtiment	.......................................................................................	5
Évaluation de l'emplacement
Explication de la méthode de parité	.......................................................................................	6
Analyse des ventes	.......................................................................................	6
Estimation de la valeur	.......................................................................................	6
Technique du coût
Définition de la méthode utilisée	.......................................................................................	7
Estimation de la valeur	.......................................................................................	7
Technique de parité
Définition de la méthode utilisée	.......................................................................................	8
Estimation de la valeur	.......................................................................................	8
Conditions limitatives	........................................................................................	9
ANNEXE Croquis du bâtiment

 

SOMMAIRE DES FAITS SAILLANTS

Nom du client :	9150-6592 QUÉBEC INC.
Adresse de l'immeuble :	191, rue Des Cimes Canton de Shefford
Type d'immeuble :	Résidence unifamiliale
Description légale :	Lot 3 860 108, du cadastre du Québec
Zonage :	Résidentiel
Date de l'évaluation :	Le 1 décembre 2006
But de l'évaluation :	Valeur marchande
Estimation de la valeur selon la technique du coût :	1 115 000,00 $
Estimation de la valeur selon la technique de parité :	1 115 000,00 $
ÉNONCÉ FINAL DE  LA VALEUR :	1 117 000,00 $

DÉFINITION DU PROBLÈME

But et date de l'évaluation

La présente évaluation a pour but d'estimer la valeur marchande de l'immeuble décrit dans le présent rapport.
Ce rapport a été élaboré en date du 1 décembre 2006. Cette date correspond à la date de visite des lieux.

Identification de la propriété
Du point de vue légal, la propriété peut être décrite comme étant le lot 3 860 108, du cadastre officiel du Québec, circonscription foncière de Shefford.

Description de la propriété
Il s'agit d'un emplacement de 85 168,51 pieds carrés où l'on y retrouve une résidence de type cottage de prestige avec un garage double intégré.

Définition de la valeur marchande
La valeur marchande est le prix de vente le plus probable d'une propriété donnée, à une date spécifique, dans un contexte d'un marché libre et normal.

DONNÉES SUR L'EMPLACEMENT

Superficie du terrain :	85 168,51 pieds carrés
Dimensions du terrain :	265,51 pieds par irrégulier
Forme du terrain :	Irrégulière
Topographie :	Montagneuse

Aménagement paysager :                                     

Améliorations d'emplacement :     

DESCRIPTION DU SECTEUR

Type de propriété : Unifamiliales

Valeur du sujet par rapport
au voisinage : Comparable

Voisinage construit à :55%

Rythme de croissance du quartier : Rapide

Tendance à : Amélioration Accessibilité aux :

- centres commerciaux : passable
- magasins de quartier : passable
- écoles secondaires : passable
- écoles primaires : passable
- églises : passable
Commentaires :

Secteur où l'on y retrouve des résidences de prestige d'une valeur de 450 000,00 $
à 1 450 000,00 $

DESCRIPTION PHYSIQUE DU BÂTIMENT

Date de construction :	2005 et 2006
Genre:	Résidence unifamiliale
Nombre de logement :	1 logement
Aire au sol :	2 441 pieds carrés
Aire aux étages :	4 377 pieds carrés
Fondations :	Muret et sous-sol en béton
Murs extérieurs :	Déclin de fibrociment
Fenestration :	Fixes et à manivelles
Toit :	Bardeaux d'asphalte
Charpente :	Ossature de bois
Recouvrements de planchers :	Céramique, bois franc, granite et agglo­méré flottant
Murs intérieurs :	Placoplâtre, céramique et pin
Plafonds :	Placoplâtre, vinyle, tuiles acoustiques et pin
Plomberie :	Cuivre et plastique
Électricité :	1 entrée de 400 ampères
Chauffage :	* radiant à eau chaude
Isolation :	Laine minérale et isolant rigide

                                        

Répartition des pièces :

* Rez-de-chaussée :      * vestibule d'entrée * bureau

bain attenante et garde-robe de type
walk-in

•    Deuxième étage : * observatoire Caractéristiques spéciales :

Caractéristiques spéciales :

Dépendance :

Commentaires sur la propriété :

EVALUATION DE L'EMPLACEMENT

Explication de la méthode de parité

Le choix de la méthode de parité pour l'estimation de la valeur de l'emplacement s'avère le moyen de preuve directe le plus approprié lorsqu'il y a disponibilité de ventes de terrains comparables.

Cette méthode permet d'analyser et de comparer les ventes d'emplacements similaires à celui qu'on évalue dans le même secteur et dans des conditions semblables.

Elle se base sur le principe de substitution voulant que l'acheteur informé ne paie pas plus pour un emplacement que le prix exigé sur le marché pour un terrain d'utilité ou d'attraits équivalents.

Analyse des ventes

L'analyse approfondie du marché a permis de relever deux ventes récentes de terrains vacants dans le secteur sujet afin de fournir une indication de la valeur de l'emplacement sujet.

 

Les ventes précédentes indiquent un taux unitaire oscillant de 1,78 $ à 1,86 $ le pied carré ou un taux moyen de 1,82 $ le pied carré pour un emplacement dans le secteur sujet avec une vue panoramique. Nous ajusterons ce taux moyen de 1,82 $ de 10 % à la hausse, soit à 2,00 $ le pied carré pour la vue exceptionnelle de l'emplacement sujet.

D'après l'étude des données précédentes, retenons un taux unitaire de 2,00 $ le pied carré comme étant le plus représentatif de la valeur marchande de l'emplacement sujet.

Estimation de la valeur marchande
L'application d'un taux unitaire de 2,00 $ le pied carré à la superficie de 85 168,5 pieds carrés de l'emplacement sujet indique une valeur marchande de 170 500,00 $.

TECHNIQUE DE COÛT

Définition de la méthode utilisée
La technique du coût implique les étapes suivantes :

La technique du coût repose sur le principe de substitution par lequel un acheteur renseigné ne paiera pas plus pour une propriété que le coût requis pour en reproduire une semblable.

Notons également que le coût et la valeur ne sont pas nécessaires synonymes.

Le coût est la somme d'argent requise pour produire un bien, tandis que la valeur est la relation existant entre la chose désirée et les possibilités de l'acheteur.

Il est possible qu'un immeuble ait une valeur inférieure à ce qu'il a coûté immédiatement après le parachèvement de la construction.

De même, il se peut que deux constructions aux coûts identiques aient des valeurs différentes.

Dans ces cas, l'écart existant entre le coût du bâtiment neuf et sa valeur (si elle est moindre que le coût) est la dépréciation.

Estimation de la valeur

Valeur marchande de l'emplacement 1	170 500 $
Plus : coût de remplacement à neuf de la résidence incluant le garage double intégré :	977 000 $
Moins : dépréciation économique de 10 %: 2	(97 500$)
Plus : valeur contributive des améliorations d'emplacement incluant la piscine excavée :	650 00$
ÉNONCÉ DE LA VALEUR :	1 115 000 $

1 Voir section "Évaluation de l'emplacement"
2 Nombre limité d'acquéreurs potentiels pour une résidence de cette catégorie de prix

 Définition de la méthode utilisée

L'approximation de la valeur par la technique de parité vise essentiellement à prédire un prix de vente réaliste, compte tenu du prix de vente de propriétés du même type.

Cette technique repose fondamentalement sur le principe de substitution voulant qu'un acheteur avisé ne paie pas plus cher pour un immeuble qu'il ne paierait pour un autre immeuble présentant les mêmes caractéristiques.

Ceci a pour but de se placer dans la position d'un acheteur ou d'un vendeur scrutant le marché à la recherche de renseignements pertinents lui permettant d'obtenir le meilleur prix.

Il importe donc de tenir compte des dissemblances entre les immeubles que l'on est amené à comparer.

 TECHNIQUE DE PARITÉ

Estimation de la valeur

L'analyse approfondie du marché a permis de relever deux ventes récentes de résidences de prestige dans la région afin de fournir une indication de la valeur de la propriété sous étude.

VENTES

110 Des Irlandais

15 Du Centaure

 

Les ventes précédentes indiquent un taux unitaire oscillant entre 188,86 $ à 213,89 $ le pied carré ou un taux moyen de 201,38 $ le pied carré pour une résidence de prestige.

Nous retiendrons un taux moyen de 201,38 $ le pied carré pour la propriété sous étude comme étant le plus représentatif des tendances du marché.

Selon le marché, estimons la valeur marchande de la propriété sous étude comme suit :

De plus, à titre indicatif des tendances du marché, nous avons relevé deux autres ventes de résidences de prestige sur site unique dans la région.

VENTES

599 Lac Gale

101 De La Couronne

Les deux ventes précédentes servent strictement à fournir une indication des tendances du marché des résidences de prestige dans la région car elles possèdent trop de dissemblances avec l'immeuble sujet et nécessiteraient un trop grand nombre d'ajustements.

CONDITIONS LIMITATIVES

1) Ce rapport d'évaluation a été préparé à la requête du mandataire dans le but d'éclairer son processus décisionnel. Il est destiné à l'usage exclusif et confidentiel du mandataire dans le but spécifique pour lequel il a été préparé. Il pourrait s'avérer nécessaire d'ajouter des précisions, hypothèses ou conditions limitatives en fonction de la nature de tout autre usager du rapport et de l'usage que cette personne veut en faire. Ce rapport a été fait considérant qu'aucune autre personne ne se servirait du rapport et nous rejetons toute responsabilité envers un tiers.

2) Bien que l'auteur soit dans le domaine de l'évaluation, il est hors de son champ d'expertise d'offrir un avis légal ou d'ingénierie sur l'immeuble. Il est donc présumé que :

a) La présente fait état de ce nous avons constaté lors de la visite des lieux. Notre témoignage ne peut être interprété comme une appréciation pouvant engager notre responsabilité quant aux vices cachés et/ou futurs.
b) La description légale de l'immeuble et la superficie du site sont exactes. (Les plans et croquis contenus dans ce rapport ont été insérés aux fins d'illustration seulement, sans présomption d'exactitude).
c) Les titres (droits de propriété) de l'immeuble sont en bonne et due forme et négociables.
d) L'immeuble est libre de toute entrave pouvant affecter sa valeur, sauf celles mentionnées au rapport et il est présumé qu'il n'existe aucun privilège, lien, assignation, hypothèque, servitude, cotisation, réserve, restriction d'usage sauf mention contraire dans le rapport.
e) L'immeuble se conforme en tout point à toutes restrictions gouvernant l'usage de l'emplacement et à toutes exigences légales incluant tous les règlements d'hygiène, de feu, codes de construction, ordonnances et ce, à tous les paliers de juridiction (municipale, régionale, provinciale et fédérale) et il ne contient pas de mousse urée-formaldéhyde. Il est présumé que tout droit de jouissance de l'immeuble est parfaitement négociable.
f) Lorsque pertinents, les droits de passage, d'empiétement, de vues et autres servitudes de tout genre, les baux et autres ententes grevant les droits évalués et identifiés dans ce rapport sont présumés valables et négociables.
g) Les droits de propriété évalués excluent tous droits aériens et souterrains.

3) L'auteur n'a pas de qualification d'arpenteur géomètre. Tout plan, dessin, croquis, diagramme ou photographie est fourni à titre d'illustration seulement et n'a aucune pertinence à d'autres fins.

4) L'auteur n'est pas qualifié pour donner des conseils ou une opinion en matière de génie. À moins d'indication contraire à l'intérieur du rapport, il est présumé qu'il n'y a pas de défaut évident ou caché, de matière perçue comme toxique (urée-formaldéhyde, amiante, B.P.C., etc.), de défaut de structure, ou de réparations immédiatement requises. Aucun test de sols n'a été entrepris ni aucune vérification des systèmes de chauffage, plomberie, électricité, ventilation, climatisation et autres systèmes lesquels sont considérés fonctionnels. Il en va de même pour les puits et installations sanitaires si applicables.

5) Le présent rapport a été préparé en présumant que la propriété est conforme à toutes les exigences des autorités compétentes en matière d'environnement. La valeur indiquée peut ne pas refléter la valeur marchande réelle de la propriété advenant la découverte d'une contamination quelconque de celle-ci.

6) L'évaluateur ne doit en aucun cas être considéré comme un expert en matière de contamination et/ou d'impact environnemental. Les commentaires ou constatations émis au présent rapport ont pour seul but d'éclairer et/ou d'alerter le lecteur.

7) Les composantes invisibles du bâtiment n'ont pu être inspectées. Certaines hypothèses ont été émises supposant le tout conforme au Code du bâtiment et construit selon les règles de l'art.

8) À moins d'indication contraire à l'intérieur du rapport, aucune vérification n'a été entreprise auprès du bureau de zonage, du service d'incendie, de l'inspecteur des bâtiments, du département d'hygiène et de toute autre agence réglementaire d'ordre public. Il est présumé que l'immeuble se conforme à tous les règlements applicables. Le lecteur est mis en garde à l'effet qu'une contravention peut affecter la valeur de l'immeuble et qu'une enquête plus approfondie pourrait être nécessaire.

9) La possession de ce rapport ou d'une copie de celui-ci ne confère pas au détenteur le droit de le publier en tout ou en parti et le rapport ne doit pas être utilisé par de tierces personnes sans l'autorisation écrite de l'auteur. Le rapport pourra cependant être soumis à un examen confidentiel par l'Ordre des Évaluateurs Agréés du Québec.

10) Les renseignements du marché proviennent en partie du Bureau de la publicité des droits ou de la Chambre d'immeuble. D'autres sources de renseignements, y compris des représentations verbales et du ouï-dire sont également requises. Dans la mesure du possible, à moins d'indication contraire, nous nous efforçons de vérifier les renseignements douteux, mais il est impossible de garantir la responsabilité du soussigné.

11) Comme les conditions du marché peuvent changer rapidement et parfois sans signe précurseur, toute opinion de valeur marchande s'applique à une date donnée seulement. On ne peut pas se fier à cette opinion à une autre date sans obtenir l'avis de l'évaluateur.

12) Le lecteur doit considérer que le présent rapport émet une opinion de moyens, car basé sur des informations disponibles et raisonnables vérifiables au moment de la visite et de la préparation du présent rapport, le tout en fonction des contraintes de temps et des limites découlant des honoraires prévus liés au mandat que vous avons rempli.

13) La technique du coût reflète le coût de remplacement du bâtiment et la valeur contributive des extra et non leur coût de reproduction. En conséquent, le coût de remplacement à neuf ne peut être utilisé aux fins d'assurance. La valeur du terrain ne peut être prise séparément du bâtiment et doit être considérée comme faisant partie d'un tout ; elle est donc contributive à la valeur totale.

14) Dans le cas de propriétés génératrices de revenus : toutes les pièces justificatives présentées par le promoteur sont considérées comme valables, complètes et véridiques et il est entendu que tout rajout ou omission volontaire ou involontaire de leur part dégagerait la responsabilité du signataire en ce qui a trait à l'estimation finale de la valeur marchande de la propriété. Tout changement dans le mode de financement, tel qu'illustré au chapitre " Technique de revenu " pourrait entraîner des variations dans l'estimation de la valeur marchande.

15) Les honoraires ou frais qui ont pu être payés pour ce rapport ne comprennent pas de compensation pour la préparation ou la défense en cour de justice de ce rapport, laquelle compensation doit être négociée séparément. Nonobstant cette condition limitative, le rapport et ses auteurs sont sujets aux règles de justice qui ont juridiction.

16) Les sommes inscrites dans le rapport fait référence sont établies en dollar canadien.

17) À la lecture du rapport, si le mandant trouvait une erreur ou une omission, il devra en aviser verbalement et par écrit l'évaluateur agréé dans les dix (10) jours suivant la réception du rapport.

18) À moins d'indication contraire, l'opinion de valeur exclut toute considération pouvant se rattacher à des conditions particulières du financement, du loyer ou garantie de revenu, avantage fiscal ou à des ententes spéciales de copropriété, gestion ou sous-traitance, ou à tout contrat particulier pouvant exercer une influence sur la valeur. L'opinion de valeur marchande de l'immeuble ne représente pas nécessairement celle de la valeur des actions d'une société qui détiendrait l'immeuble, car il pourrait y avoir d'autres actifs actuels ou latents qui entrent en jeu.

19) Ce rapport est préparé pour l'usage exclusif et confidentiel du client. La possession de ce rapport n'autorise aucunement le droit de reproduction et/ou publication en totalité ou en partie sans le consentement écrit du signataire.

20) Le client à qui ce rapport est destiné peut s'en servir lors de discussions concernant la propriété évaluée seulement. Ce rapport doit être toujours considéré comme une entité et aucune partie de doit en être extraite ou utilisée séparément.

21) Le présent rapport n'a pas été préparé à des fins de présentation au tribunal. Ce rapport ne peut donc pas être soumis en preuve devant un tribunal. Les honoraires pour service rendu dans la préparation de ce rapport ne comprennent pas les frais
de préparation et de comparution en cour. À moins d'une entente préalable, le dépôt de ce rapport n'oblige pas son signataire à témoigner devant les tribunaux au sujet de l'immeuble évalué.

22) Tout travail et/ou consultation ultérieurs concernant la présente, incluant toute comparution en cour et préparatifs à cette fin seront rémunérés au tarif horaire de 125$/heure, indexé au coût de la vie suivant Statistique Canada.

23) Ce rapport est valide si et seulement s'il porte la signature de l'auteur.

CROQUIS
DU
BÂTIMENT