RAPPORT D’ÉVALUATION

Estimation de la valeur marchande
des terrains vacants
"La Seigneurie de Shefford"

Nous, soussignés, LES ÉVALUATIONS GUY BARBARIE, certifions que, au meilleur de notre connaissance, les informations contenues dans le présent rapport, et les opinions en découlant, sont exactes, compte tenu des réserves qui y sont énoncées.

Nous basant sur les faits contenus dans le présent rapport, nous estimons la valeur marchande des terrains vacants à évaluer, en date du 4 décembre 2006, comme suit :

Les énoncés de valeur précédents ont été estimés en fonction d'une valeur individuelle de chacun des lots de "La Seigneurie de Shefford".
De plus, chacun des lots a été considéré sur une rue ouverte, subdivisé et
disponible pour une vente immédiate.

De plus, soulignons que les conditions limitatives énumérées aux pages 44 et 45
font partie intégrante du présent rapport.
Espérant le tout à votre entière satisfaction, veuillez agréer, cher Monsieur,
l'expression de nos sentiments les meilleurs.

 

                                                                                  M GUY BARBARIE, é.a.

VUE GÉNÉRALE DES EMPLACEMENTS

         


         

 

         
 
         

        

        

 

 

 

 



TABLE DES MATIÈRES

Sommaire des faits saillants	.......................................................................................	1
Définition du problème	.......................................................................................	2
Zonage et utilisation optimale	.......................................................................................	3
Description des emplacements	.......................................................................................	4
Données sur les emplacements	.......................................................................................	5
Charte écologique "La Seigneurie de Shefford"	.......................................................................................	6
Evaluation des emplacements
Explication de la méthode utilisée	.......................................................................................	7
Analyse des ventes	.......................................................................................	8
Estimation de la valeur marchande	.......................................................................................	9
Conditions limitatives	.......................................................................................	10
ANNEXES Plan des ventes Croquis du lotissement

SOMMAIRE DES FAITS SAILLANTS

Nom du client :                                                              9150-6592 Québec Inc.

Adresse de l'immeuble :                                                 Rues Des Cimes, Du Versant Ouest, Impasse de la Falaise et Du                                                                                        Couchant
                                                                                     Canton de Shefford

Type d'immeuble :                                                          Terrains vacants

Description légale :                                                        

Lots 2 594 520, 2 594 660, 2 594 673, 2 595 135, 2 595 136, 2 595 137, 2 595 138, 2 595 139, 2 595 140, 2 595 141, 2 595 142, 2 595 143, 2 595 144, 2 595 148, 2 595 149, 2 595 150, 2 595 165, 2 595 166, 2 595 548, 2 595 549, 2 595 550, 2 595 551, 2 595 890, 2 595 895, 2 595 896, 2 595 914, 2 595 941, 2 595 942, 2 595 944, 2 595 948, 2 595 949, 2 595 950, 2 595 951, 2 595 952, 2 595 953, 2 595 954, 2 595 955, 2 595 964, 2 595 985, 3 590 074 et 3 689 954, du cadastre du Québec

Date de l'évaluation :                                                      Le 4 décembre 2006
But de l'évaluation :                                                        Valeur marchande

ESTIMATION DE LA VALEUR SELON LA TECHNIQUE DE PARITÉ

DÉFINITION DU PROBLÈME

But et date de l'évaluation

La présente évaluation a pour but d'estimer la valeur marchande des terrains vacants

décrits dans le présent rapport en fonction d'une vente individuelle de chacun desdits lots.

Ce rapport a été élaboré en date du 4 décembre 2006. Cette date correspond à la date de visite des lieux.


Identification de la propriété

Du point de vue légal, la propriété peut être décrite comme étant les lots 2 594 520, 2 594 660, 2 594 673, 2 595 135, 2 595 136, 2 595 137, 2 595 138, 2 595 139, 2 595 140, 2 595 141, 2 595 142, 2 595 143, 2 595 144, 2 595 148, 2 595 149, 2 595 150, 2 595 165, 2 595 166, 2 595 548, 2 595 549, 2 595 550, 2 595 551, 2 595 890, 2 595 895, 2 595 896, 2 595 914, 2 595 941, 2 595 942, 2 595 944, 2 595 948, 2 595 949, 2 595 950, 2 595 951, 2 595 952, 2 595 953, 2 595 954, 2 595 955, 2 595 964, 2 595 985, 3 590 074 et 3 689 954, du cadastre officiel du Québec, circonscription foncière de Shefford.


Définition de la valeur marchande

La valeur marchande est le prix de vente le plus probable d'une propriété donnée, à une date spécifique, dans un contexte

d'un marché libre et normal.

ZONAGE ET UTILISATION OPTIMALE

Zonage

Résidentiel

Utilisation optimale

Compte tenu du zonage et des normes de "La Seigneurie de Shefford", la construction de résidences de haute gamme représente l'usage le meilleur et le plus avantageux de chacun des lots.

DESCRIPTIONS DES EMPLACEMENTS

Les emplacements sujets se situent à l'intérieur de la montagne de Shefford dans un lotissement appelé "La Seigneurie de
Shefford".

"La Seigneurie de Shefford", protégée par une charte écologique, est composée d'emplacements majoritairement boisés dans un environnement paisible sillonné par de nombreux ruisseaux et agrémenté de quelques plans d'eau.


La majorité de ses emplacements bénéficie d'une magnifique vue panoramique sur les vallées et les montagnes avoisinantes.


Les emplacements sis plus en hauteur bénéficient d'une vue jusqu'à Montréal.


Au cours des dernières années, "La Seigneurie de Shefford" a subi une forte croissance. Il y a eu plus de quatre-vingt lots vendus au cours des dix-huit derniers mois.


L'accessibilité facile de "La Seigneurie de Shefford" de par l'autoroute des Cantons de l'Est et son milieu de vie intéressant permettant de bénéficier des attraits de la nature a favorisé son développement rapide.


Finalement, soulignons que "La Seigneurie de Shefford" se compose uniquement de résidences de haute gamme de style unique pouvant osciller d'une valeur de 250 000,00 $ à 1 500 000,00 $.

DONNÉES SUR LES EMPLACEMENTS

NUMÉRO	SITUATION	NUMÉRO DE LOT	SUPERFICIE	FRONTAGE
123	Des Cimes	2 595 895	65 883,86 pi2	198,27 pieds
124	Des Cimes	2 595 896	68 587,76 pi2	208,93 pieds
206	Du Versant Ouest	2 595 890	64 583,58 pi2	192,14 pieds
208	Du Versant Ouest	2 595 914	64 628,78 pi2	199,95 pieds
222	Du Versant Ouest	2 595 985	64 592,19 pi2	199,95 pieds
307	Des Cimes	2 594 673	64 627,71 pi2	269,45 pieds
407	Des Cimes	2 594 660	64 608,33 pi2	293,26 pieds
410	Des Cimes	2 595 944	65 172,36 pi2	280,21 pieds
414	Des Cimes	2 595 964	92 738,79 pi2	516,27 pieds
415	Des Cimes	2 595 942	73 591,90 pi2	272,53 pieds
416	Des Cimes	2 595 941	64 583,58 pi2	203,58 pieds
417	Des Cimes	2 595 948	64 635,24 pi2	200,01 pieds
418	Des Cimes	2 595 949	64 636,32 pi2	276,80 pieds
419	Des Cimes	2 595 950	64 616,95 pi2	251,05 pieds
420	Des Cimes	2 595 951	64 590,04 pi2	221,92 pieds
421	Des Cimes	2 595 952	64 746,11 pi2	200,01 pieds
422	Des Cimes	2 595 953	64 936,63 pi2	199,95 pieds
502	Des Cimes	2 595 150	64 587,88 pi2	199,95 pieds
503	Des Cimes	2 595 149	64 584,65 pi2	199,95 pieds
504	Des Cimes	2 595 148	64 585,73 pi2	199,95 pieds
511	Des Cimes	2 595 165	65 062,57 pi2	208,38 pieds
512	Des Cimes	2 595 166	82 556,11 pi2	280,96 pieds
513	Des Cimes	2 595 954	64 610,48 pi2	234,06 pieds
514	Impasse de la Falaise	2 595 955	65 354,27 pi2	196,80 pieds
601	Du Couchant	2 595 135	64 670,76 pi2	393,80 pieds
602	Du Couchant	2 595 136	64 860,21 pi2	248,95 pieds
603	Du Couchant	2 595 137	64 583,58 pi2	196,80 pieds
604	Du Couchant	2 595 138	64 646,01 pi2	196,83 pieds
605	Du Couchant	2 595 139	65 024,90 pi2	196,80 pieds
606	Du Couchant	2 595 140	64 584,65 pi2	196,80 pieds
607	Du Couchant	2 595 141	64 598,64 pi2	196,80 pieds
608	Du Couchant	2 595 142	64 621,25 pi2	196,80 pieds
609	Du Couchant	2 595 143	64 696,60 pi2	188,69 pieds
610	Du Couchant	2 595 144	64 643,85 pi2	279,75 pieds
701	Rue non ouverte	3 689 954-P B-5	64 633,09 pi2	481,50 pieds
703	Rue non ouverte	3 689 954-P B-6	64 583,58 pi2	204,87 pieds
704	Rue non ouverte	3 689 954-P B-4	64 587,88 pi2	361,62 pieds
705	Rue non ouverte	3 689 954-P B-7	64 583,58 pi2	196,80 pieds
706	Rue non ouverte	3 689 954-P B-8	64 583,58 pi2	196,80 pieds
707	Rue non ouverte	3 689 954-P B-9	64 602,95 pi2	190,69 pieds
708	Rue non ouverte	3 689 954-P B-10	64 595,42 pi2	196,80 pieds
709	Rue non ouverte	3 689 954-P B-11	65 852,64 pi2	196,80 pieds
710	Rue non ouverte	3 689 954-P B-12	86 116,82 pi2	199,95 pieds
711	Rue non ouverte	3 689 954-P Z-7	64 584,65 pi2	227,14 pieds
712	Rue non ouverte	3 689 954-P B-13	69 385,36 pi2	196,80 pieds
713	Rue non ouverte	3 689 954-P Z-8	64 626,63 pi2	295,13 pieds
714	Rue non ouverte	3 689 954-P B-14	64 643,85 pi2	196,80 pieds
715	Rue non ouverte	3 689 954-P Z-9	65 572,78 pi2	400,52 pieds
716	Rue non ouverte	3 689 954-P B-15	91 405,14 pi2	426,20 pieds
718	Rue non ouverte	3 689 954-P B-17	64 584,65 pi2	216,14 pieds
722	Du Couchant	3 590 074 Z-3	519 301,49 pi2	2 275,30 pieds
101	Rue Des Cimes	2 594 520-P 2 595 548	280 647,39 pi2	199,95 pieds
102	Rue Des Cimes	2 594 520-P 2 595 549	275 292,34 pi2	199,95 pieds
103	Rue Des Cimes	2 594 520-P 2 595 550	280 816,39 pi2	199,95 pieds
105	Rue Des Cimes	2 594 520-P 2 595 551	283 569,80 pi2	215,00 pieds

CHARTE ECOLOGIQUE
LA SEIGNEURIE DE SHEFFORD

"La Seigneurie de Shefford" s'étend sur une superficie d'environ 700 acres. Il s'agit d'un territoire vierge, sillonné par de nombreux ruisseaux, au coeur d'une riche végétation et agrémenté par quelques plans d'eau.

Tout acquéreur d'un terrain dans ce secteur de la Montagne de Shefford deviendra par le fait même copropriétaire de toutes les infrastructures sportives et récréatives.

Nous sommes donc confiants que chacun partagera notre profond respect pour la beauté naturelle de "La Seigneurie de Shefford" et qu'il conjuguera ses efforts aux nôtres pour en protéger la faune et la flore.

L'attrait pittoresque et le charme typique qui caractérisent ce site doivent être préservés afin de maintenir la qualité de vie de ses résidantes et résidants.

C'est pourquoi chaque propriétaire devra se conformer à la présente charte qui contient plusieurs points indispensables à la sauvegarde de "La Seigneurie de Shefford".

NORMES DE CONCEPTION DES INSTALLATIONS FIXES

Aucun bâtiment temporaire (remise, roulotte, tente, etc.) ne pourra être érigé avant la construction d'une résidence.
Seules les constructions de type unifamilial seront autorisées.

Il sera strictement interdit d'opérer un commerce de quelque nature que ce soit dans "La Seigneurie de Shefford". Une seule exception à cette règle consistera en l'exploitation d'un dépanneur ou d'une épicerie par le Comité de copropriété afin d'éviter la dépense d'une quantité importante d'énergie par les résidantes et résidants, l'automobile étant très énergivore ou polluante.

Le bâtiment principal devra avoir une superficie minimale de :

résidence sur un seul étage : 1 000 pieds carrés ;
* résidence sur deux (2) étages : 807 pieds carrés.

Afin de créer une certaine homogénéité, chaque maison comptera une véranda
mesurant plus de deux cents (200) pieds carrés.

Tous les plans devront être approuvés par le promoteur ou son représentant. Cette mesure est valide pour le bâtiment principal ainsi que pour les dépendances.

Le recouvrement extérieur de la façade du bâtiment principal devra être composé de l'un ou l'autre des matériaux suivants :

brique, pierre, bois traité ou un matériau équivalent qui aura été dûment approuvé par le promoteur.

La superficie du garage ne devra pas excéder cinquante pour cent (50 %) de celle des planchers de la résidence.

Cette norme sera de vingt pour cent (20 %) dans le cas d'une remise ou dépendance.

Afin de préserver la beauté de "La Seigneurie de Shefford", si un résidant désire clôturer la façade de son terrain, il pourra utiliser que des éléments naturels (arbustes, pierres).

Si un bâtiment était détérioré à la suite d'un sinistre, celui-ci devra être réparé ou détruit ou nettoyé dans un délai maximal de trois (3) mois.

Il n'existe aucun délai de construction. Par contre, un délai d'une année à partir de l'obtention du permis sera accordé pour
finaliser les travaux de construction du bâtiment principal.

L'aménagement paysager devra être complété dans l'année qui suit, soit au maximum deux (2) ans après l'émission du permis de construction.

Les normes fondamentales d'horticulture devront être respectées (aire publique, d'accueil, de séjour et de service).

Chaque infraction à ces normes sera sujette à une pénalité de cent dollars (100,00 $) par jour à partir de la réception d'une lettre expédiée par courrier recommandé ou certifié.

LACS ET RUISSEAUX

Aucun bâtiment (incluant les dépendances) ne pourra être érigé à moins de cinquante (50) pieds d'un lac ou d'un cours d'eau.

Dans le cas des champs d'épuration (installations sanitaires), la distance minimale sera de cinquante (50) pieds d'un plan d'eau ou d'un ruisseau.

Nous invitons les résidantes et résidants à conserver le maximum de végétation naturelle entre leur résidence et les cours
d'eau afin d'éviter que le ruissellement des eaux de plus ne charrie des organismes nuisibles provenant des eaux usées.

Aucun riverain ne sera autorisé à consommer l'eau d'un lac pour son usage personnel (arroser la pelouse, remplir la piscine, etc.).

Les lacs devront servir exclusivement à des activités sportives et récréatives (natation, baignade, pédalo, canot, kayak, etc.).

Aucune embarcation motorisée n'aura accès aux lacs.

Le déversement de matières polluantes sera rigoureusement surveillé et interdit afin de préserver la qualité du sol et éviter qu'elles ne s'acheminent dans les lacs et ruisseaux.

CHAMP D'ÉPURATION ET FOSSE SEPTIQUE

Tout acquéreur d'un terrain à "La Seigneurie de Shefford" devra se conformer aux normes du promoteur pour la construction de son champ d'épuration. Elles seront plus strictes que celles de la municipalité.

En tenant compte de la dénivellation des terrains, il faudra s'assurer que cette installation sera très efficace et évitera la contamination des espaces avoisinants.

Les fosses septiques défectueuses ou mal employées peuvent être très nocives pour l'environnement. Touffes d'herbe d'un vert éclatant, flaques d'eaux usées ou sol mou et spongieux par endroits et relents d'égout au sous-sol sont autant de signes évidents qu'une fosse septique fonctionne mal.

Dès la manifestation de l'un ou l'autre de ces symptômes, les résidantes et résidants de "La Seigneurie de Shefford" s'engagent àeffectuer les réparations nécessaires dans les plus brefs délais.

Aucun arbre ni arbuste ne sera planté près des tuyaux de drainage parce que leurs racines pourraient les obstruer.

Nous demandons à tous les résidants et résidantes de "La Seigneurie de Shefford" d'être vigilants quant aux produits nocifs qu'ils pourraient être tentés de jeter dans les toilettes tels que : désoxydants et autres produits acides et alcalins, peintures et solvants, cires et colles.

De plus, nous leur suggérons fortement d'utiliser des détergents sans phosphates et d'éviter l'eau de javel, ainsi que les adoucisseur de tissus.

Chaque année, toutes les fosses septiques devront être vérifiées. Les boues et l'écume en seront retirées touts les trois (3) à cinq (5) ans.


PESTICIDES, HERBICIDES ET INSECTICIDES

Parce qu'ils comportent des risques élevés pour l'environnement et la santé humaine, les pesticides, herbicides et insecticides seront proscrits à "La Seigneurie de Shefford".

Il existe maintenant de nombreuses solutions de rechange à ces produits, des méthodes qui sont beaucoup moins nocives et qui permettent la conservation des équilibres naturels.

En cas d'absolue nécessité, certains pesticides, herbicides ou insecticides biologiques et biodégradables pourront être utilisés.

Le Comité de copropriété devra cependant en avoir préalablement approuvé l'emploi. Ces produits ne pourront toutefois pas être appliqués à moins de cent (100) pieds d'un lac ou d'un cours d'eau.

BOISÉS

Les terrains de "La Seigneurie de Shefford" ne pourront pas être déboisés sur plus de vingt pour cent (20 %) de leur superficie totale.

La façade du terrain (incluant le fossé, s'il y a lieu) jusqu'à une profondeur de cinquante (50) pieds devra être nettoyé de façon à y enlever toutes branches ou arbres morts, ordures, etc.

L'herbe poussant dans les espaces défrichés, ainsi que dans les fossés devra être coupée régulièrement.

Les feux de bois ne seront autorisés que si le terrain est pourvu d'une installation sécuritaire. En aucun temps des matières polluantes ou des produits dangereux ne pourront être brûlés.

Toute personne qui portera atteinte à la faune, à la flore, à la qualité du sol et à un cours d'eau se verra imposer une amende de cinq cents dollars (500,00 $). De plus, les frais de poursuite et de nettoyage seront entièrement à la charge du contrevenant.

Les véhicules de type tout terrain ou motoneige ne pourront circuler dans les rues et sentiers de "La Seigneurie de Shefford". Seules les motocyclettes de promenade seront acceptées.

Aucune roulotte motorisée, caravane, remorque ou véhicule commercial autre qu'automobile ne pourront être stationnés sur un terrain de façon continue et régulière.

Toutes les piscines creusées devront être entourées d'une clôture ayant une hauteur minimale de quarante-deux (42) pouces. Le tout devra être sécuritaire et esthétique.

Dans le cas des piscines hors-terre, elles devront être cadenassées lorsqu'il n'y a pas de surveillance adéquate.

ANIMAUX DOMESTIQUE

Seuls les chats et les chiens seront acceptés sur le site de "La Seigneurie de Shefford". Cependant, on ne pourra compter qu'un chien par propriété. Celui-ci devra être tenu en laisse ou dans un enclos fermé.

Le non respect des articles relatifs à la sécurité et la circulation ainsi que ceux se rapportant aux animaux domestiques, entraînera une amende de cent dollars (100,00 $) par jour jusqu'à ce que la situation soit corrigée.

ÉVALUATION DES EMPLACEMENTS

Explication de la méthode de parité

Le choix de la méthode de parité pour l'estimation de la valeur de l'emplacement s'avère le moyen de preuve directe le plus approprié lorsqu'il y a disponibilité de ventes de terrains comparables.

Cette méthode permet d'analyser et de comparer les ventes d'emplacements similaires à celui qu'on évalue dans le même secteur et dans des conditions semblables.

Elle se base sur le principe de substitution voulant que l'acheteur informé ne paie pas plus pour un emplacement que le prix exigé sur le marché pour un terrain d'utilité ou d'attraits équivalents.



Analyse des ventes

L'analyse approfondie du marché a permis de relever 21 ventes de terrains vacants dans la Montagne de Shefford afin de fournir une indication de la valeur marchande des emplacements sous étude.

	VENTE 1	VENTE 2	VENTE 3
# enregistrement	13247543	12845164	13106307
Situation	Impasse de l'Érablière	Des Cimes	Des Cimes
Date de vente	2006-05	2005-11	2006-03
Vendeur	9150-6592 Québec Inc.	9150-6592 Québec Inc.	9150-6592 Québec Inc.
Acheteur	Boniface Dalle- Vedove	Sylvie Bissonnette André Ferland	Daniel Jobin Pascale Lafrenière
# lots	2 595 917	2 595 897	2 595 547
		2 595 932
Prix de vente	40 000 $	75 000 $	43 468 $
Superficie	64 621,25 pi2	117 718,64 pi2	64 583,58 pi2
Taux unitaire	0,618$	0,637 $	0,673 $

	VENTE 4	VENTE 5	VENTE 6
# enregistrement	12201398	12761381	12688926
Situation	Caroline	Des Cimes	Impasse de la
			Falaise
Date de vente	2005-04	2005-10	2005-09
Vendeur	Réal Rousseau	9150-6592 Québec	9150-6592 Québec
		Inc.	Inc.
Acheteur	Daniel Lévesque	Françoise Bisutti	Gestion Bernard
	Lucie Carrière	Vittorio Gragnani	Lemaire Inc.
# lots	2 595 320	2 595 898	2 595 956
			2 595 937
Prix de vente	50 000 $	45 500 $	100 000 $
Superficie	72735,10 pi2	66 320,87 pi2	146 879,20 pi'
Taux unitaire	0,687 $	0,686 $	0,68 $

	VENTE 7	VENTE 8	VENTE 9
# enregistrement	13348906	12610517	13112752
Situation	Impasse de l'Érablière	Des Cimes	Du Versant Ouest
Date de vente	2006-06	2005-08	2006-03
Vendeur	9150-6592 Québec Inc.	9150-6592 Québec Inc.	9150-6592 Québec Inc.
Acheteur	Martin Dumas Luisa Vaccaro	Sylvie Durocher Thierry Garber	Line Moisant Alan Ptak
# lots	2 595 918	2 595 163	2 595 961
Prix de vente	45 000 $	45 000 $	45 000 $
Superficie	64 750,42 pi2	64 584,65 pi2	64 588,96 pi'
Taux unitaire	0,694 $	0,696 $	0,696 $

	VENTE 10	VENTE 11	VENTE 12
# enregistrement	12670139	13475599	12397368
Situation	Des Cimes	De La Roseraie	Des Cimes
Date de vente	2005-09	2006-07	2005-06
Vendeur	9150-6592 Québec	Brigitte Lestage	9150-6592 Québec
	Inc.		Inc.
Acheteur	Lorraine Bilodeau	Stéphanie Coache	Sandra Beaudoin
	Edgar Joly		Benoît Richard
# lots	2 594 665	3 398 143	2 595 159
Prix de vente	45 500 $	53 500 $	50 000 $
Superficie	64 592,19 pi'	72 314,23 pi'	64 585,73 pi2
Taux unitaire	0,704 $	0,739 $	0,774 $

	VENTE 13	VENTE 14	VENTE 15
# enregistrement	12670140	12485619	13260291
Situation	Des Cimes	Krieghoff	Du Versant Ouest
Date de vente	2005-09	2005-07	2006-05
Vendeur	9150-6592 Québec Inc.	Robert Toutant Guylaine Généreux	Mélisandre Corriveau
Acheteur	Reno Lapointe	Sylvain Brochu Annabel Sadan	Guy Vincent Debra Padler
# lots	2 595 924	2 594 922	2 595 852
Prix de vente	53 000 $	52 000 $	80 000 $
Superficie	68 010,80 pi'	65 967,71 pi2	91 869,06 pi2
Taux unitaire	0,779 $	0,788 $	0,87 $

	VENTE 16	VENTE 17	VENTE 18
# enregistrement	12827987	13008625	13757909
Situation	Des Cimes	Des Cimes	Des Cimes
Date de vente	2005-11	2006-01	2006-10
Vendeur	9150-6592 Québec Inc.	9150-6592 Québec Inc.	Sandra Beaudoin Benoît Richard
Acheteur	Diane Bourbonnière	Michèle Gagnon	Réjean Gagné Dominique Desrosiers
# lots	2 595 923	2 594 672	2 595 159
Prix de vente	60 000 $	62 500$	85 000$
Superficie	64586,80 pi2	64 585,73 pi2	64 585,73 pi2
Taux unitaire	0,928 $	0,967 $	1,316$

	VENTE 19	VENTE 20	VENTE 21
# enregistrement	12972227	12827988	13857561
Situation	Des Cimes	Des Cimes	Des Cimes
Date de vente	2006-01	2005-11	2006-12-10
Vendeur	Diane Proulx	9150-6592 Québec	9150-6592 Québec
Acheteur	André Vadeboncoeur Nelson Tremblay	Inc. George Kim	Inc. Réjean Gagné
# lots	Camille Tremblay 2 595 963	Investments Inc. 2 594 662	Dominique Desrosiers 2 594 664
Prix de vente	87 000 $	115 000 $	120 000 $
Superficie	65461,90 pi2	64 671,84 pi2	64 626,63 pi2
Taux unitaire	1,329$	1,78$	1,85$

Les ventes précédentes indiquent des taux unitaires oscillant de 0,618 $ à 1,85 $ le
pied carré ou des prix de vente oscillant entre 40 000,00 $ et 120 000,00 $.

Ces taux unitaires varient selon la situation, la topographie et la vue panoramique offertes par lesdits emplacements.

Ainsi, les ventes transigées aux taux unitaires les plus bas, soit de 0,618 $ à 0,788 $ le pied carré, sont des terrains ayant moins d'attraits et ayant une vue moindre.

Par contre, les ventes transigées aux taux unitaires les plus élevés, soit de 0,87 $ à 1,85 $ le pied carré, sont des terrains ayant une belle vue panoramique. La croissance du taux unitaire est proportionnelle à l'ampleur de la vue panoramique.

De plus, soulignons que l'effervescence du marché de "La Seigneurie de Shefford" a un impact à la hausse sur la valeur de ses terrains.

Par exemple, soulignons que le lot 2 595 159 acquis à 50 000,00 $ en juin 2005, tel que démontré (vente 12), a été revendu en octobre 2006 à 85 000,00 $ (vente 18).

Enfin, tel que confirmé par le notaire Bernard Gougeon, il y aura une autre vente qui sera transigée le 17 décembre 2006 à un montant de 250 000,00 $, soit les lots 3 806 134 et 3 860 107 qui seront acquis par M. Bob Sotiriadis. De plus, à titre informatif, ces lots possédant une vue panoramique exceptionnelle d'une superficie de 215 472,35 pieds carrés seront acquis à un taux unitaire de 2,25$ le pied carré pour les 65 000 premiers pieds carrés et à un taux unitaire de 0.69 $ le pied carré pour ses 150 472,35 pieds carrés excédentaires.

En conclusion, d'après l'analyse des ventes précédentes, retenons un taux de 0,65 $ à 1,85 $ le pied carré pour les
emplacements sujets selon la situation, la topographie, la su erficie et la vue u'ils offrent comme étant le lus re résentatif
des tendances du marché.



Estimation de la valeur marchande

NUMÉRO	SITUATION	NUMÉRO DE LOT	SUPERFICIE	TAUX	VALEUR MARCHANDE
123	Des Cimes	2 595 895	65 883,86 pi2	0,65 $	43 000 $
124	Des Cimes	2 595 896	68 587,76 pi2	0,65 $	44 500 $
206	Du Versant Ouest	2 595 890	64 583,58 pi2	0,65 $	42 000 $
208	Du Versant Ouest	2 595 914	64 628,78 pi2	0,65 $	42 000 $
222	Du Versant Ouest	2 595 985	64 592,19 pi2	0,65 $	42 000 $
307	Des Cimes	2 594 673	64 627,71 pi2	1,50 $	97 000 $
407	Des Cimes	2 594 660	64 608,33 pi2	1,95 $	126 000 $
410	Des Cimes	2 595 944	65 172,36 pi2	1,25 $	81 500 $
414	Des Cimes	2 595 964	92 738,79 pi2	0,75 $	69 500 $
415	Des Cimes	2 595 942	73 591,90 pi2	0,65 $	48 000 $
416	Des Cimes	2 595 941	64 583,58 pi2	0,70 $	45 000 $
417	Des Cimes	2 595 948	64 635,24 pi2	0,70 $	45 000 $
418	Des Cimes	2 595 949	64 636,32 pi2	0,70 $	45 000 $
419	Des Cimes	2 595 950	64 616,95 pi2	0,70 $	45 000 $
420	Des Cimes	2 595 951	64 590,04 pi2	0,70 $	45 000 $
421	Des Cimes	2 595 952	64 746,11 pi2	0,70 $	45 000 $
422	Des Cimes	2 595 953	64 936,63 pi2	0,70 $	45 500 $
502	Des Cimes	2 595 150	64 587,88 pi2	1,05 $	68 000 $
503	Des Cimes	2 595 149	64 584,65 pi2	1,05 $	68 000 $
504	Des Cimes	2 595 148	64 585,73 pi2	1,05 $	68 000 $
511	Des Cimes	2 595 165	65 062,57 pi2	1,05 $	68 500 $
512	Des Cimes	2 595 166	82 556,11 pi2	0,85 $	70 000 $
513	Des Cimes	2 595 954	64 610,48 pi2	1,05 $	68 000 $
514	Impasse de la Falaise	2 595 955	65 354,27 pi2	1,05 $	68 500 $
601	Du Couchant	2 595 135	64 670,76 pi2	0,80 $	51 500 $
602	Du Couchant	2 595 136	64 860,21 pi2	0,80 $	52 000 $
603	Du Couchant	2 595 137	64 583,58 pi2	0,80 $	51 500 $
604	Du Couchant	2 595 138	64 646,01 pi2	0,80 $	51 500 $
605	Du Couchant	2 595 139	65 024,90 pi2	0,80 $	52 000 $
606	Du Couchant	2 595 140	64 584,65 pi2	1,25 $	80 500 $
607	Du Couchant	2 595 141	64 598,64 pi2	1,30 $	84 000 $
608	Du Couchant	2 595 142	64 621,25 pi2	1,30 $	84 000 $
609	Du Couchant	2 595 143	64 696,60 pi2	1,35 $	87 500 $
610	Du Couchant	2 595 144	64 643,85 pi2	1,35 $	87 500 $
701	Rue non ouverte	3 689 954-P B-5	64 633,09 pi2	0,65 $	42 000 $
703	Rue non ouverte	3 689 954-P B-6	64 583,58 pi2	0,65 $	42 000 $
704	Rue non ouverte	3 689 954-P B-4	64 587,88 pi2	0,85 $	55 000 $
705	Rue non ouverte	3 689 954-P B-7	64 583,58 pi2	0,65 $	42 000 $
706	Rue non ouverte	3 689 954-P B-8	64 583,58 pi2	0,65 $	42 000 $
707	Rue non ouverte	3 689 954-P B-9	64 602,95 pi2	0,65 $	42 000 $
708	Rue non ouverte	3 689 954-P B-10	64 595,42 pi2	0,65 $	42 000 $
709	Rue non ouverte	3 689 954-P B-11	65 852,64 pi2	0,85 $	56 000 $
710	Rue non ouverte	3 689 954-P B-12	86 116,82 pi2	0,80 $	69 000 $
711	Rue non ouverte	3 689 954-P Z-7	64 584,65 pi2	0,65 $	42 000 $
712	Rue non ouverte	3 689 954-P B-13	69 385,36 pi2	0,85 $	59 000 $
713	Rue non ouverte	3 689 954-P Z-8	64 626,63 pi2	0,65 $	42 000 $
714	Rue non ouverte	3 689 954-P B-14	64 643,85 pi2	0,85 $	55 000 $
715	Rue non ouverte	3 689 954-P Z-9	65 572,78 pi2	0,65 $	42 500 $
716	Rue non ouverte	3 689 954-P B-15	91 405,14 pi2	0,65 $	59 500 $
718	Rue non ouverte	3 689 954-P B-17	64 584,65 pi2	0,65 $	42 000 $
722	Du Couchant	3 590 074 Z-3	519 301,49 pi2	1,05 $	545 000 $
101	Rue Des Cimes	2 594 520-P 2 595 548	280 647,39 pi2	0,675 $	189 500 $
102	Rue Des Cimes	2 594 520-P 2 595 549	275 292,34 pi2	0,68 $	187 000 $
103	Rue Des Cimes	2 594 520-P 2 595 550	280 816,39 pi2	0,655 $	189 500 $
105	Rue Des Cimes	2 594 520-P 2 595 551	283 569,80 pi2	0,67 $	190 500 $
* La valeur de chacun des lots a été estimée en fonction d'un taux de 0,65 $ à 1,85 $  le pied carré selon la situation, la topographie, la superficie et la vue qu'offre chacun des emplacements.   * Les terrains 101, 102, 103 et 105 ont été estimés à un taux de 1,50 $ le pied carré pour les 70 000 premiers pieds carrés et à un taux de 0,40 $ le pied carré pour toute superficie excédentaire. * La valeur de chacun des lots a été estimée en émettant les hypothèses suivantes : situation sur une rue ouverte et avec service d'électricité, subdivisés et disponibles pour vente immédiate. * À la date d'évaluation, les numéros 701, 703, 704, 705, 706, 707, 708, 709, 710, 711, 712, 713, 714, 715, 716, 717 et 718 sont sur rue non ouverte et ne sont pas subdivisés.

CONDITIONS LIMITATIVES

1) Ce rapport d'évaluation a été préparé à la requête du mandataire dans le but d'éclairer son processus décisionnel. Il est destiné à l'usage exclusif et confidentiel du mandataire dans le but spécifique pour lequel il a été préparé. Il pourrait s'avérer nécessaire d'ajouter des précisions, hypothèses ou conditions limitatives en fonction de la nature de tout autre usager du rapport et de l'usage que cette personne veut en faire. Ce rapport a été fait considérant qu'aucune autre personne ne se servirait du rapport et nous rejetons toute responsabilité envers un tiers.

2) Bien que l'auteur soit dans le domaine de l'évaluation, il est hors de son champ d'expertise d'offrir un avis légal ou d'ingénierie sur l'immeuble. Il est donc présumé que :

a) La présente fait état de ce nous avons constaté lors de la visite des lieux. Notre témoignage ne peut être interprété comme
une appréciation pouvant engager notre responsabilité quant aux vices cachés et/ou futurs.
b) La description légale de l'immeuble et la superficie du site sont exactes. (Les plans et croquis contenus dans ce rapport ont été insérés aux fins d'illustration seulement, sans présomption d'exactitude).
c) Les titres (droits de propriété) de l'immeuble sont en bonne et due forme et négociables.
d) L'immeuble est libre de toute entrave pouvant affecter sa valeur, sauf celles mentionnées au rapport et il est présumé qu'il
n'existe aucun privilège, lien, assignation, hypothèque, servitude, cotisation, réserve, restriction d'usage sauf mention
contraire dans le rapport.
e) L'immeuble se conforme en tout point à toutes restrictions gouvernant l'usage de l'emplacement et à toutes exigences légales incluant tous les règlements d'hygiène, de feu, codes de construction, ordonnances et ce, à tous les paliers de juridiction (municipale, régionale, provinciale et fédérale) et il ne contient pas de mousse urée-formaldéhyde. Il est présumé que tout droit de jouissance de l'immeuble est parfaitement négociable.
f) Lorsque pertinents, les droits de passage, d'empiétement, de vues et autres servitudes de tout genre, les baux et autres ententes grevant les droits évalués et identifiés dans ce rapport sont présumés valables et négociables. g) Les droits de propriété évalués excluent tous droits aériens et souterrains.

3) L'auteur n'a pas de qualification d'arpenteur géomètre. Tout plan, dessin, croquis, diagramme ou photographie est fourni à titre d'illustration seulement et n'a aucune pertinence à d'autres fins.

4) L'auteur n'est pas qualifié pour donner des conseils ou une opinion en matière de génie. À moins d'indication contraire à l'intérieur du rapport, il est présumé qu'il n'y a pas de défaut évident ou caché, de matière perçue comme toxique (urée-formaldéhyde, amiante, B.P.C., etc.), de défaut de structure, ou de réparations immédiatement requises. Aucun test de sols n'a été entrepris ni aucune vérification des systèmes de chauffage, plomberie, électricité, ventilation, climatisation et autres systèmes lesquels sont considérés fonctionnels. Il en va de même pour les puits et installations sanitaires si applicables.

5) Le présent rapport a été préparé en présumant que la propriété est conforme à toutes les exigences des autorités compétentes en matière d'environnement. La valeur indiquée peut ne pas refléter la valeur marchande réelle de la propriété advenant la découverte d'une contamination quelconque de celle-ci.

6) L'évaluateur ne doit en aucun cas être considéré comme un expert en matière de contamination et/ou d'impact environnemental. Les commentaires ou constatations émis au présent rapport ont pour seul but d'éclairer et/ou d'alerter le lecteur.

7) Les composantes invisibles du bâtiment n'ont pu être inspectées. Certaines hypothèses ont été émises supposant le tout conforme au Code du bâtiment et construit selon les règles de l'art.

8) À moins d'indication contraire à l'intérieur du rapport, aucune vérification n'a été entreprise auprès du bureau de zonage, du service d'incendie, de l'inspecteur des bâtiments, du département d'hygiène et de toute autre agence réglementaire d'ordre public. Il est présumé que l'immeuble se conforme à tous les règlements applicables. Le lecteur est mis en garde à l'effet qu'une contravention peut affecter la valeur de l'immeuble et qu'une enquête plus approfondie pourrait être nécessaire.

9) La possession de ce rapport ou d'une copie de celui-ci ne confère pas au détenteur le droit de le publier en tout ou en parti et le rapport ne doit pas être utilisé par de tierces personnes sans l'autorisation écrite de l'auteur. Le rapport pourra cependant être soumis à un examen confidentiel par l'Ordre des Évaluateurs Agréés du Québec.

10) Les renseignements du marché proviennent en partie du Bureau de la publicité des droits ou de la Chambre d'immeuble. D'autres sources de renseignements, y compris des représentations verbales et du ouï-dire sont également requises. Dans la mesure du possible, à moins d'indication contraire, nous nous efforçons de vérifier les renseignements douteux, mais il est impossible de garantir la responsabilité du soussigné.

11) Comme les conditions du marché peuvent changer rapidement et parfois sans signe précurseur, toute opinion de valeur marchande s'applique à une date donnée seulement. On ne peut pas se fier à cette opinion à une autre date sans obtenir l'avis de l'évaluateur.

12) Le lecteur doit considérer que le présent rapport émet une opinion de moyens, car basé sur des informations disponibles et raisonnables vérifiables au moment de la visite et de la préparation du présent rapport, le tout en fonction des contraintes de temps et des limites découlant des honoraires prévus liés au mandat que vous avons rempli.

13) La technique du coût reflète le coût de remplacement du bâtiment et la valeur contributive des extra et non leur coût de reproduction. En conséquent, le coût de remplacement à neuf ne peut être utilisé aux fins d'assurance. La valeur du terrain ne peut être prise séparément du bâtiment et doit être considérée comme faisant partie d'un tout ; elle est donc contributive à la valeur totale.

14) Dans le cas de propriétés génératrices de revenus : toutes les pièces justificatives présentées par le promoteur sont considérées comme valables, complètes et véridiques et il est entendu que tout rajout ou omission volontaire ou involontaire de leur part dégagerait la responsabilité du signataire en ce qui a trait à l'estimation finale de la valeur marchande de la propriété. Tout changement dans le mode de financement, tel qu'illustré au chapitre " Technique de revenu " pourrait entraîner des variations dans l'estimation de la valeur marchande.

15) Les honoraires ou frais qui ont pu être payés pour ce rapport ne comprennent pas de compensation pour la préparation ou la défense en cour de justice de ce rapport, laquelle compensation doit être négociée séparément. Nonobstant cette condition limitative, le rapport et ses auteurs sont sujets aux règles de justice qui ont juridiction.

16) Les sommes inscrites dans le rapport fait référence sont établies en dollar canadien.

17) À la lecture du rapport, si le mandant trouvait une erreur ou une omission, il devra en aviser verbalement et par écrit l'évaluateur agréé dans les dix (10) jours suivant la réception du rapport.

18) À moins d'indication contraire, l'opinion de valeur exclut toute considération pouvant se rattacher à des conditions particulières du financement, du loyer ou garantie de revenu, avantage fiscal ou à des ententes spéciales de copropriété, gestion ou sous-traitance, ou à tout contrat particulier pouvant exercer une influence sur la valeur. L'opinion de valeur marchande de l'immeuble ne représente pas nécessairement celle de la valeur des actions d'une société qui détiendrait l'immeuble, car il pourrait y avoir d'autres actifs actuels ou latents qui entrent enjeu.

19) Ce rapport est préparé pour l'usage exclusif et confidentiel du client. La possession de ce rapport n'autorise aucunement le droit de reproduction et/ou publication en totalité ou en partie sans le consentement écrit du signataire.

20) Le client à qui ce rapport est destiné peut s'en servir lors de discussions concernant la propriété évaluée seulement. Ce rapport doit être toujours considéré comme une entité et aucune partie de doit en être extraite ou utilisée séparément.

21) Le présent rapport n'a pas été préparé à des fins de présentation au tribunal. Ce rapport ne peut donc pas être soumis en preuve devant un tribunal. Les honoraires pour service rendu dans la préparation de ce rapport ne comprennent pas les frais de préparation et de comparution en cour. À moins d'une entente préalable, le dépôt de ce rapport n'oblige pas son signataire à témoigner devant les tribunaux au sujet de l'immeuble évalué.

22) Tout travail et/ou consultation ultérieurs concernant la présente, incluant toute comparution en cour et préparatifs à cette fin seront rémunérés au tarif horaire de 125$/heure, indexé au coût de la vie suivant Statistique Canada.

Ce rapport est valide si et seulement s'il porte la signature de l'auteur.

PLAN
DES
VENTES

CROQUIS
DU
LOTISSEMENT